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Nova opção de financiamento e redução da taxa de juros incentivam mercado imobiliário

Atualizado: 11 de Out de 2019




Como em todos os mercados, ao observar o contexto, precisamos pensar em um conjunto de fatores que se conectam. Seja do ponto de vista dos incorporadores e construtoras ou dos investidores e compradores. Se você está pensando e comprar um apartamento na planta e precisa financiar é interessante saber que esse pode ser um bom momento. Isso porque os lançamentos ainda vão valorizar e agora existem novas opções de financiamento de apartamentos para você avaliar o mais adequado para o seu momento de vida.


A demanda por moradia no Brasil é inquestionável, mas os compradores precisam ter boas opções de financiamento e a confiança de que poderão honrar seus compromissos com segurança de renda e emprego. A condição econômica do país começa a apontar para um horizonte mais otimista com a aprovação da Reforma da Previdência e inflação controlada. Mesmo que alguns números representem índices tímidos na direção de um cenário mais positivo, alguns setores já apresentam sinais de reação e a construção civil é um deles.


Depois de anos de recessão, a recuperação do mercado imobiliário já apresenta crescimento lento porém contínuo, com o aumento de lançamentos, vendas e vagas de emprego. A roda começa a girar em uma direção de crescimento e a demanda reprimida pelas condições econômicas faz com que as pessoas se mobilizem para avaliar as novas opções de empreendimentos residenciais.


É justamente nesse ponto que entra um dos fatores mais importantes da compra, o financiamento. Ele viabiliza esse investimento que para alguns é o maior da vida, representando o tão conhecido “sonho da casa própria”, com algumas vantagens bem conhecidas. Entre elas destacam-se a possibilidade de usar o FGTS como entrada e de pagar as prestações a longo prazo, substituindo o valor destinado ao aluguel.


Dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) confirmam o crescimento significativo do financiamento imobiliário em 2019:


  • Os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 6,7 bilhões em julho, com alta de 10,5% em relação ao mês anterior e de 36,0% comparativamente a julho de 2018. Foi o maior montante mensal de empréstimos em 2019.

  • Nos primeiros sete meses de 2019, foram aplicados R$ 40,4 bilhões na aquisição e construção de imóveis com recursos do SBPE, elevação de 33,8% em relação a igual período do ano passado.


Redução da taxa Selic pode impactar os juros dos financiamentos


A redução da Selic pela segunda vez seguida, de 6% para 5,5% ao ano em setembro, pode impactar de forma positiva os juros do financiamento imobiliário. A decisão coloca a Selic no menor nível desde o início da série histórica do Banco Central, em 1986. No comunicado que informa a redução o Comitê de Política Monetária (COPOM)) afirmou que “indicadores de atividade econômica divulgados desde a reunião anterior do Copom sugerem retomada do

processo de recuperação da economia brasileira. O cenário do Copom supõe que essa retomada ocorrerá em ritmo gradual”.


Embora não represente exatamente os juros cobrados dos consumidores, que são sempre mais altos, a Selic é a taxa básica de juros que serve de referência para outras taxas de juros dos financiamentos e para remunerar investimentos corrigidos por ela. A redução da Selic também sinaliza que o governo trabalha com a expectativa de controle da inflação.


“Quando os juros estão muito elevados (rendimento maior), os bancos compram um monte de títulos do governo, porque o risco é pequeno. Já quando os juros estão mais baixos, eles têm que começar a emprestar mais. Então, aumenta a liquidez da economia, o que tende a reduzir as taxas de juros de uma forma geral, inclusive para aquisição de imóveis.” Luciano Nakabashi, economista da Universidade de São Paulo (USP)


A nova linha de financiamento da Caixa


A Caixa Econômica Federal anunciou em agosto uma nova forma de financiamento imobiliário atrelada ao IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo, que pode se revelar muito atrativa para quem pretende adquirir um imóvel. Tanto porque nessa modalidade os juros são mais baixos, como porque outros bancos podem entrar na concorrência por esse mercado, oferecendo a mesma opção para os compradores.


No caso específico da Caixa Econômica, dependendo da condição e do relacionamento do interessado com o banco, a queda no valor das prestações indexadas ao IPCA pode variar de 35% a 51%. Para funcionários públicos por exemplo a taxa de juros pode ser por volta de 2,95%, enquanto que para trabalhadores do setor privado pode variar de 3,25% a 4,95%.


Outros bancos se mobilizam para oferecer o financiamento imobiliário indexado pelo IPCA e já estão estudando como será a oferta do novo produto. Com estratégia diferente da Caixa, cuja demanda se concentra em imóveis até R$ 300 mil, o Bradesco por exemplo aposta em clientes de média e alta renda. A ideia é que esse produto seria mais conveniente para clientes com maior poder aquisitivo. Isso porque se a inflação disparar, o que é o grande risco dessa modalidade atrelada ao IPCA, eles teriam maior capacidade de pagar a dívida.


Após a queda dos juros, dois grandes bancos anunciam nova redução de taxas para financiamento da casa própria. Itaú e Bradesco acirram disputa pelo crédito imobiliário, com nova taxa mínima. No Bradesco, a taxa inicial será de 7,3% ao ano mais TR e no Itaú a taxa começa em 7,45% mais TR. Nos dois bancos, assim como na CEF elas variam de acordo com o perfil do cliente e de seu relacionamento com o banco.


O economista Gustavo Cerbasi avalia de forma positiva a nova modalidade de financiamento, mas faz alguns alertas para quem pretende aproveitar as novas taxas. Ele acredita que esta é uma condição facilitadora para quem quer comprar, mas o ruim é que o mutuário fica realmente exposto à inflação e alguns cuidados devem ser tomados:


“O primeiro é se blindar contra a inflação, levar em conta a estabilidade da renda e ver se o salário está corrigido pelo IPCA. Importante levar em consideração se é possível uma taxa mais convidativa contando com uma inflação menor e com um pouco de organização eu consigo assumir uma prestação menor e poupar a diferença, para em pouco tempo amortizar o restante da financiamento e quitar antes do tempo previsto inicialmente.”


Sem dúvida, para o mercado a notícia positiva é que agora os clientes passam a contar com mais uma fonte de financiamento. Por outro lado, cada um deve avaliar cuidadosamente as sua própria condição financeira bem como a disponibilidade presente e futura, considerando que a inflação pode se elevar, aumentando as parcelas e o saldo devedor do financiamento.


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